Die Reparatur einer undichten Gasheizung muss (bei Explosionsgefahr) der Vermieter auf eigene Rechnung vornehmen lassen.
Gem § 3 MRG ist der Vermieter im Rahmen seiner Erhaltungspflicht zur Behebung ernster Schäden verpflichtet. Die Verpflichtung des Vermieters, den Mietgegenstand selbst zu erhalten, kann nicht ausgeschlossen werden.
Sachverhalt:
Im vorliegenden Fall war eine, im Bestandobjekt verlaufende, Gasleitung undicht, weshalb Explosionsgefahr bestand. Die Leitung musste daher vom zuständigen Energieversorger gesperrt werden. Der Mieter begehrte die Sanierung der Gasleitung und die Durchführung aller Vor- und Nacharbeiten durch den Vermieter.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 MRG umfasst die Behebung von ernsten Schäden des Hauses, die Beseitigung einer vom Mietgegenstand ausgehenden erheblichen Gesundheitsgefährdung oder die Übergabe eines zu vermietenden Mietgegenstands in brauchbarem Zustand.
Die Rsp nimmt einen ernsten Schaden iSd § 3 Abs 2 Z 2 erster Fall MRG auch dann an, wenn aufgrund des Weiterbetriebs von fehlerhaften Elektro-, Gas- oder Wasserleitungen im Inneren des Bestandsobjekts die Gefahr von Feuer-, Explosions- und Wasserschäden gegeben ist (RIS-Justiz RS0069985 [T2]; 5 Ob 42/02s = RIS-Justiz RS0069985 [T6] = RS0067704 [T1, T2]; T. Hausmann/O. Riss in Hausmann/Vonkilch, Österreichisches Wohnrecht3 § 3 MRG Rz 16; Beer/Vospernik in Illedits/Reich-Rohrwig, Wohnrecht2 § 3 MRG Rz 18).
Dabei muss es sich nach Lehre und Rsp um eine aktuelle Gefährdung handeln (5 Ob 42/02s; RIS-Justiz RS0069985 [T6]; RS0067704 [T2]).
Ob die Gasleitungen vom Mieter selbst hergestellt oder vom Vermieter bereitgestellt wurden, ist aber unerheblich.
Da eine Explosionsgefahr infolge undichter Gasinnenleitungen einen solchen ernsten Schaden darstellt, ist deren Behebung von der Erhaltungspflicht des Vermieters gedeckt.
Ernste Schäden des Hauses müssen (im Rahmen der ordnungsgemäßen Erhaltung der Liegenschaft) behoben werden (vgl RIS-Justiz RS0083089). Die bloße Sperre der Gaszufuhr zur Erfüllung der Erhaltungspflicht reicht daher nicht aus - nämlich nicht einmal dann, wenn dadurch die unmittelbare Explosionsgefahr verbannt wird.
Die Erhaltungspflicht des Vermieters nach § 3 Abs 2 Z 2 MRG besteht nicht nur gegenüber dem Mieter des betroffenen Objekts, sondern gegenüber allen Mietern des Hauses. Die Einwendung, ein Mieter habe die Erhaltungspflicht selbst übernommen, kann daher in diesem Fall nicht erhoben werden.
Der Vermieter kann einem Auftrag zur Durchführung von Erhaltungsarbeiten nur Einwendungen entgegenhalten, die sich aus den gesetzlichen Regelungen über die Erhaltungspflicht nach § 3 MRG ergeben (RIS-Justiz RS0117706).
OGH 5 Ob 237/16p - https://www.ris.bka.gv.at/Dokument.wxe?Abfrage=Justiz&Dokumentnummer=JJT_20170301_OGH0002_0050OB00237_16P0000_000