WIMT Newsletter 02/19
Wann ist Geruchs- und Lärmbelästigung durch ein Lokal ein Kündigungsgrund gem § 30 Abs 2 Z 3 MRG?
Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG liegt nur dann vor, wenn die Belästigungen das bei Betrieben dieser Art übliche und unvermeidliche Ausmaß überschreiten. Bei der Beurteilung dieses Ausmaßes sind die im Haus und dessen Umgebung üblichen Verhältnisse (viel frequentiertes Trend- und Ausgehviertel) zu berücksichtigen.
Der Vermieter und die Mieter müssen die von einem mit Zustimmung des Vermieters im Bestandobjekt geführten Unternehmen ausgehenden Belästigungen, die mit dem Betrieb dieses Gewerbes notwendig und üblicherweise verbunden sind und mit denen bei der Vermietung zu rechnen war, in Kauf nehmen. Der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG liegt nur dann vor, wenn die Belästigungen das bei Betrieben dieser Art übliche und unvermeidliche Ausmaß überschreiten. Bei der Beurteilung dieses Ausmaßes sind die im Haus und dessen Umgebung üblichen Verhältnisse berücksichtigen.
Für die Berechtigung der Aufkündigung ist wesentlich, ob der Tatbestand zur Zeit der Aufkündigung erfüllt war. Die Einstellung des dem Mieter vorgeworfenen Verhaltens nach Zustellung der Aufkündigung kann jedoch im Einzelfall bei der Beurteilung, ob das Gesamtverhalten des Mieters die Aufkündigung rechtfertigt, berücksichtigt werden (RIS-Justiz RS0070378).
Im konkreten Fall wurde der Kündigungsgrund des § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG verneint. Der Betreiber des im Bestandobjekt geführten Pubs bemühte sich (großteils schon vor der Aufkündigung), von Mietern auf Lärm- und Geruchsbelästigungen angesprochen, diese Beeinträchtigungen zu beseitigen oder zumindest auf ein erträgliches Maß zu reduzieren. Er stellte besonders laute Veranstaltungen ein, ließ eine Schallschutzdecke einbauen, verhielt Gäste zu ruhigem Verhalten und sorgte, von einer Mieterin nach der Kündigung darauf angesprochen, rasch für die Verriegelung eines Fensters, aus dem – bei Öffnung im Sommer 2012 – Küchengerüche in den Hof gedrungen waren. Bei Beurteilung der trotz dieser Maßnahmen verbliebenen Lärmbelästigungen, insbesondere durch sich vor dem Lokal laut verhaltende Gäste, wurde die Lage des Lokals in einem viel frequentierten Trend- und Ausgehviertel, in dem sich in unmittelbarer Nähe mehrere Nachtlokale befinden, berücksichtigt.
OGH 22.1.2019, 10 Ob 7/19f