WIMT Newsletter 02/19
Keine Kündigung wegen Eigenbedarfs des studierenden Sohnes, wenn die vom Sohn davor benützte Wohnung zwecks Anschaffung einer Ferienwohnung vom Vermieter (Vater) verkauft wurde.
Eine Eigenbedarfskündigung ist ausgeschlossen, wenn zwar ein Eigenbedarf des Vermieters objektiv besteht, dieser jedoch durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten hätte verhindert werden können.
Der Vermieter kündigte den Mietvertrag wegen dringenden Eigenbedarfs, nämlich zur Deckung des Wohnbedarfs seines studierenden Sohnes. Dieser hatte zuvor in einer anderen Wohnung des Vermieters gewohnt, welche der Vermieter (Vater) jedoch verkaufte, um einen bestehenden Kredit abzudecken, den er zur Anschaffung einer Ferienwohnung in Grado aufgenommen hatte.
Das Berufungsgericht hob die Kündigung auf, da der Eigenbedarf durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten verhindert hätte werden können. Der OGH musste die Frage klären, ob auf das Verschulden des Vermieters, oder seines den Eigenbedarf begründenden Sohnes abzustellen ist. Weiters wurde vom Vermieter argumentiert, dass der Vermieter mit dem Erlös des Verkaufs der anderen Wohnung bestehende Schulden getilgt habe und die Verkaufsentscheidung seine höchstpersönliche Lebensplanung betroffen habe.
In Lehre und Judikatur ist unbestritten, dass eine Eigenbedarfskündigung dann nicht in Betracht kommt, wenn zwar ein Eigenbedarf des Vermieters objektiv besteht, dieser jedoch durch zumutbare Sorgfalt in eigenen Angelegenheiten hätte verhindert werden können (vgl nur RIS-Justiz RS0107875, RS0070602).
Aus der Entscheidung 6 Ob 26/58 (RIS-Justiz RS0067925) geht lediglich hervor, dass vom Mieter auch das Selbstverschulden des Deszendenten des Vermieters der Kündigung entgegengehalten werden kann, nicht jedoch, dass es auf das Verschulden des Vermieters selbst nicht ankommen soll.
Soweit der Vermieter darauf verweist, mit dem durch den Verkauf der anderen Wohnung erzielten Kaufpreis bestehende Schulden getilgt zu haben, übergeht er damit die Feststellung, dass er mit dem aufgenommenen Geld eine Ferienwohnung in Grado kaufte. Von einer Schuldtilgung zur Beseitigung einer Notlage des Klägers kann somit keine Rede sein.
OGH 26.2.2019, 4 Ob 224/18x