WIMT Newsletter 02/19
Immobilienmakler haften im Regelfall nicht für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information des Verkäufers.
Eine Nachforschungspflicht besteht nur dann, wenn für den Makler Gründe vorhanden waren, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln. Bei einem bereits Jahrzehnte alten Hotel musste der Makler nicht damit rechnen, dass es sich um einen „Schwarzbau“ handelt. Auch das Fehlen von Teilplänen muss nicht zwingend Zweifel am Vorhandensein einer diesbezüglichen Baubewilligung erwecken, kann doch das Fehlen von Plänen insbesondere bei älteren Gebäuden schlicht in einem (teilweisen) Verlust begründet sein.
Nach ständiger Rechtsprechung haftet der Makler grundsätzlich nicht für die Richtigkeit einer bloß weitergegebenen Information eines Dritten, insbesondere von einem der beiden Auftraggeber (RIS-Justiz RS0112586). Ihn trifft im Regelfall keine besondere Nachforschungspflicht. Besteht keine Veranlassung, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln, darf er sie weitergeben, ohne zu Nachforschungen und Überprüfung ihrer Wahrheit verpflichtet zu sein (5 Ob 40/16t [in Punkt 3.]; 7 Ob 63/18t [in Punkt 3.1.]; RIS-Justiz RS0112587). In einem solchen Fall ist ihm weder eine Pflichtverletzung noch überhaupt fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen (7 Ob 272/97v).
Maßgeblich ist damit stets, ob für den Makler Gründe vorhanden waren, an der Richtigkeit der Information zu zweifeln (vgl RIS-Justiz RS0112587 [T3, T5]). Eben dieses ist aber immer nur vor dem konkreten Sachverhalt beurteilbar (vgl RIS-Justiz RS0109996 [T9]).
Im vorliegenden Fall war die von der Verkäuferin der beklagten Maklerin gegebene Information, wonach die Baugenehmigungen „passen“ würden, zwar unbelegt. Bei einem bereits Jahrzehnte alten Hotel musste die Maklerin aber nicht damit rechnen, es in toto mit einem Schwarzbau zu tun zu haben. Tatsächlich war ein solcher auch „nur“ der dritte, im Jahr 1965 errichtete Stock, der aber optisch nicht als Neu- oder Anbau hervorstach. Dass die Eigentümerin der Maklerin für den dritten Stock keine Baupläne aushändigte, musste bei ihr nicht zwingend Zweifel am Vorhandensein einer diesbezüglichen Baubewilligung erwecken, kann doch das Fehlen von Plänen insbesondere bei älteren Gebäuden schlicht in einem (teilweisen) Verlust begründet sein. Die Verneinung einer Nachforschungspflicht der Maklerin durch die Vorinstanzen ist nach der Lage des Falls jedenfalls vertretbar.
Unterließ der Makler eine Nachprüfung einer ihm zugekommenen Information, darf er nicht den Eindruck erwecken, er habe deren Wahrheitsgehalt überprüft (RIS-Justiz RS0112587). Dieses Verbot wurde vorliegend nicht verletzt, teilte die beklagte Maklerin dem klagenden Käufer doch nur mit, dass das Gebäude „laut Verkäuferin“ baubewilligt sei.
OGH 24.1.2019, 9 Ob 96/18k