Abschlag von 8% bei Wohnungen im 3.Stock ohne Lift und Abschlag von 2,5% bei Wohnungen ohne Kellerabteil im Richtwertsystem
Die mietrechtliche Normwohnung orientiert sich an einer Altbauwohnung, die im Wesentlichen der Ausstattungskategorie A entsprechen muss und an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung.
Für die Berechnung des Richtwertmietzinses nach § 16 Abs 2 MRG sind im Vergleich zur mietrechtlichen Normwohnung entsprechende Zuschläge zum oder Abstriche vom Richtwert für werterhöhende oder wertvermindernde Abweichungen vom Standard der mietrechtlichen Normwohnung nach der allgemeinen Verkehrsauffassung und der Erfahrung des täglichen Lebens vorzunehmen.
§ 16 Abs 2 Z 1 bis 5 MRG zählt die Umstände, die zu Zuschlägen oder Abstrichen vom Richtwert führen können, taxativ auf (5 Ob 164/09t). Nach Z 2 leg cit gehört dazu (zuschlagsbegründend) die Ausstattung der Wohnung (des Gebäudes) mit den in § 3 Abs 4 RichtWG angeführten Anlagen, Garagen, Flächen und Räumen, wobei die jeweiligen Zuschläge mit den bei der Ermittlung des Richtwerts abgezogenen Baukostenanteilen begrenzt sind. Der OGH hat bereits in Vorentscheidungen ausgeführt, dass bei der mietrechtlichen Normwohnung zwar Maß an einer Altbauwohnung genommen wurde, diese jedoch im Wesentlichen der Ausstattungskategorie A entsprechen muss (§ 2 Abs 1 RichtWG) und sich der Richtwert (die Ausgangsbasis für Zuschläge und Abschläge) an den Herstellungskosten einer gut ausgestatteten geförderten Neubaumietwohnung zu orientieren hat (§ 3 Abs 1 RichtWG).
Unter Bezugnahme auf Vorentscheidungen kam der OGH zum Schluss, dass ein Abschlag von 8 % wegen Fehlens eines Lifts für eine Wohnung im 3. Stock nicht nur der Beiratsempfehlung (ab dem zweiten Stock pro Stock 4 %) entspreche, sondern auch im Einzelfall angemessen sei. Weiters wurde ein Abschlag von 2,5 % wegen des Fehlens eines Kellerabteils zuerkannt.
OGH 19.10.2020, 5 Ob 175/20a